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业内分析楼市"两大"怪象,这些预示明年房价走向

来源:凤凰网房产   2019-09-03 14:18:16   字号: A- A+

一分时时彩楼市在经历前几个月的“小阳春”后,随着房地产调控不断持续深入,加之淡季到来,市场又逐步恢复平静,早在去年底时,一些机构预测2019年的房价将如何如何走,有看跌的,也有看涨的,但2019年过去大半,楼市的走向并未朝着他们所预测的那样非黑即白。虽然城市之间楼市冷热有别,但总体上是处于平稳状态。其一个重要原因,中国楼市与政策紧密相关,在年前住建部门召开的全年房地产工作会议上,早就明确提出“稳地价稳房价稳预期”的三稳工作目标。到目前为止,应该说基本达到调控预期。

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就近段时间看,国家对楼市的调控并未有放松,而且从某些方面看,应该是更深入了。比如根据央广网报道,银保监会启动了对前期  32个房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。笔者认为,其主要目的就是打击资金违规流入房地产企业,避免房企继续加杠杆。还比如央行施行  LPR新机制,但明确要求房贷利率不下降。央行的用意明显,就是为配合国家房地产调控,在其他利率可能下行的环境下,对住房贷款利率仍旧施行单向调节,调控楼市意味浓厚。种种迹象表明,楼市调控在短期内基本上没有放松可能。不过,在此市场状态下,楼市形成了“3大”怪象,它预示着明年房价走向?来看看内行人如何看。

第一大怪象:卖房者不愿降价卖与购房者不愿高价买并存

从交易量上看,这种现象在二手房市场体现得非常明显。卖房者主要有两个主体,一个是开发商,虽然在各种阶段,开发商都会拿出一定的优惠折扣,但相对于较高的房价基数,这点优惠不疼不痒,有时候还可能是先把价格调高再进行折扣,购房者根本没得到多少实惠。之所以如此,一方面是商品房成本较高,开发商不愿意亏本卖,另一方面,市场也并不是想象的那么差,通过长达  3年的楼市集中去库存,商品房库存基数并不大,对未来还抱有一定预期。

另一个卖房主体就是我们的二手房主,他们之所以不愿意降价卖,同样也有两个原因,一是新房供应量不是很多,认为购房者终究会转移到二手房市场上来,二是难找到其他靠谱的投资渠道,把房子价格高高挂起,能卖则卖,卖不掉就放着。笔者还发现一些房主,当挂出的房源真有意向购买者时,房主反而在此基础上抬高几万不等的报价,不诚心卖的心态非常明显,有时候挂中介仅仅是试水。

一些媒体报道这里房价降了多少,那里大降价,真到市场上去买房,你会发现房价并未有什么降价,所以,在市场趋于平稳情况下,购房者也不急着买,至少在短期内,购房者不认为房价能涨多少,反而认为随着楼市调控持续,开发商和卖房者会坚持不住而降价销售,因此,购房者也在等待时机。

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第二大怪象:购房者观望与专业机构看多并存

经历这轮楼市大涨后,全国新建商品房规销售均价从 2015年底的6793元/平方米,涨至2019年6月份9329元/平米,平均涨幅达到37%,实际上,很多城市涨幅都不止这么多,稍微上点规模的城市,涨幅少则50%,多则翻倍。自去年中,大部分城市陆续出现高点,房价已处于一个阶段性高位,在很多购房者看来,市场需要调整,所以,他们加入观望队伍。此外,眼下的房价不但没怎么降,而且房贷利率也处于上涨过程中,还贷二三十年,相比之前多花少则多几万,多则几十万的利息,这也客观促使购房者不得不观望。

与此同时,多次预测房价命中的中国社科院仍旧继续看多房价。比如,社科院在预测 2014到  2018年房价时,均看多,事实证明预测幅度虽然有差异,但方向还算靠谱。对于2019年,社科院在发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中显示,预计2019年房价上涨7。6%,即9206元/平方米。从实际数据来看,2019年上半年住房均价已经达到9329元/平米。在前不久,社科院在发布2019年8月份《中国住房市场发展月度分析报告》中提到,“房价上涨预期并未有根本性改变,住房投资投机冲动仍然普遍存在”,似乎正一步步验证社科院的预判,但从涨幅来看,上半年涨幅或已经提前释放,2019年剩下不到 4个月,预示房价应该没有多少上涨空间。

“两大”怪象预示明年房价走向?内行人表示:该看透了!

对于楼市出现的上面两种怪象,换成通俗易懂的话即是“量价背离,市场需要进行适当的调整,但看涨预期仍然持续存在”。正如前文所说,中国楼市是一个政策市,离开政策谈楼市和房价就显得不切实际。从官方渠道公开的信息可知,现在国家对楼市的态度就是“平稳”,不允许楼市过热而出现房价大幅上行,比如这波楼市小阳春,部分过热城市就得到了预警,有些城市还被传出受到约谈。同时,也不允许房价出现大幅下降,此前媒体报道一些城市开发商想降价促销,同样也受到当地房地产协会书面提示。对此,关于明年房价走向,内行人表示:该看透了!

1.预计明年房价仍以平稳为主,城市楼市分化继续。

“房住不炒”不是一句空话,国家对楼市多管齐下,其作用正在显现,现在已不见大规模的炒房团,市场上主要以刚需为主,加之部分可能存在的以保值为目标的投资者。在中央会议上,国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,预示着未来即使经济发展面临压力,也不会再随意刺激房地产。所以,虽然社科院报告说,目前住房市场投资投机冲动仍然普遍存在,但国家对房地产定调下,料房价也难出现大幅上涨。

不过,楼市整体平稳是大概率,但每一个城市难做到绝对的平稳,由于城市之间产业、人口等吸引力不一样,楼市基础也不自然不同。比如在抢人大战中拔得头筹的城市,购房需求显然更旺盛,所以,对于明年来说,这些城市房价还是有上行压力,主要以新一线城市和部分二三线城市为主。在人口净增长放缓的情况下,有城市人口流入,就必然有城市人口流出,对于这些城市,购房需求就会减少,楼市即使暂时不跌,但难有上涨动力,近三年人口持续流出的“收缩型”应在此列。

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2.期待房价暴跌再买房的想法不现实,同样,期待房价短期大涨,暴赚一笔的老思维也不可取。

通过上面分析可知,明年的楼市大概率也是平稳为主,如果你处在人口持续流入的热点城市,想房价下降,甚至大跌,除非外部环境发生重大变化,否则基本很难实现。对于刚需购房者来说,这些地方买房还是要趁早,不能患得患失。就房贷利率来讲,短期还看不到有多少下降空间,而且我们还房贷也不都是从头还到尾,随着收入提高,说不定过些年就因为置换房子而提前还掉了。

此外,国家对楼市调控不会轻易放松。一些限价、限购、限售、限贷调控措施的存在,楼市很大一部分购买力被“冰封”,房价短期大幅上涨已不可能,在“一城一策”调控下,如果某些楼市过热,必然迎来更为严厉的调控,所以,过去那种“短炒”暴赚一笔的老思维需要抛到一边,眼下高杠杆投资房产更不可取。业内有一句话,房价不涨或者少涨就意味着亏损,所以,我们需要审时度势,顺势而为。

编辑:徐丽

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